Tema 492 do STF: Cobrança de Taxas de Manutenção e Conservação em Loteamentos Urbanos
“Segurança jurídica não é luxo, é necessidade. Evite dores de cabeça, litígios e prejuízos no condomínio que você escolheu para si e os seus: escolha atuar com responsabilidade e respaldo jurídico.”
Costa Santos & Silva Advogados Associados
Em tempos em que a busca por segurança e qualidade de vida é cada vez mais valorizada, cresce a procura por imóveis localizados em loteamentos fechados e condomínios planejados. Nessas comunidades, a prestação de serviços essenciais — como portaria, vigilância, limpeza, manutenção de áreas verdes, iluminação pública, conservação de vias e até preservação de áreas ambientais — muitas vezes é organizada por Associações de Moradores, formadas justamente para suprir a omissão do poder público. Apesar disso, essas áreas — ruas, praças, acessos e espaços comuns — continuam, na maioria dos casos, pertencendo ao município e são, portanto, de uso público, sendo permitido apenas o controle de acesso, conforme regulamento dos chamados bolsões residenciais autorizados por decretos municipais. Neste cenário, surgem dúvidas quanto à obrigatoriedade do pagamento de taxas associativas por parte dos proprietários que não se associaram formalmente. Esse debate culminou no julgamento do Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que esclareceu pontos essenciais sobre a legalidade dessas cobranças e suas condições de validade.
O que é o Tema 492 do STF?
O Tema 492 trata da possibilidade de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamentos urbanos por parte de associações de moradores, mesmo quando o proprietário do imóvel não é associado formalmente à entidade.
Origem da discussão A controvérsia teve início no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, por meio do Tema 882, firmou o entendimento de que não é possível obrigar proprietários não associados a pagar taxas criadas unilateralmente pelas associações, especialmente quando estas foram constituídas após a aquisição do imóvel.
Em resposta, a Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/76), inseriu o artigo 36-A, estabelecendo regras mais claras sobre a atuação das associações, reconhecendo-as como entidades com finalidade de administração e valorização imobiliária.
A nova norma trouxe um marco regulatório mais sólido e permitiu a vinculação legal dos proprietários aos compromissos definidos nos atos constitutivos das associações, desde que devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
Decisão do STF: qual foi o entendimento? A Suprema Corte, por maioria, firmou a seguinte tese no Recurso Extraordinário nº 695.911: “É inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento urbano de proprietário não associado até a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, ou de legislação municipal anterior que regulamente a matéria.
A partir dessas normas, a cobrança se torna possível se o proprietário aderiu ao ato constitutivo da associação, ou, no caso de novos adquirentes, se esse ato estiver averbado na matrícula do imóvel.” Ou seja, a partir de 11 de julho de 2017, passou a ser legal a cobrança das taxas de manutenção por parte das associações, mesmo em relação a não associados, desde que observados os requisitos legais, especialmente quanto ao registro formal do ato constitutivo e à adesão expressa ou presumida do proprietário.
Riscos da Ausência de Assessoria Jurídica no Condomínio
A aplicação prática dessa decisão exige atenção técnica, pois a inobservância de requisitos formais pode tornar a cobrança nula ou passível de judicialização, gerando perdas financeiras significativas ao condomínio.
É exatamente nesse ponto que a assessoria jurídica especializada se torna indispensável. Ao contrário de uma simples administradora, que muitas vezes detém apenas poder operacional, o corpo jurídico atua de forma estratégica e preventiva, oferecendo suporte em:
- Análise da regularidade dos atos constitutivos da associação;
- Cobrança judicial e extrajudicial de inadimplentes com segurança jurídica;
- Redução de litígios e riscos de nulidade nas cobranças;
- Elaboração de contratos, pareceres e pareceres legais em assembleias;
- Orientação contínua ao síndico, protegendo-o de responsabilidade civil e criminal.
Ter uma assessoria jurídica significa blindar o condomínio de interpretações equivocadas da lei e evitar decisões administrativas que podem causar prejuízos ou responsabilizações pessoais ao síndico. Evitar demandas judiciais mal instruídas ou cobranças indevidas significa economizar recursos e preservar o caixa condominial.
Síndicos que contam com apoio jurídico tomam decisões mais seguras, fortalecem sua autoridade e conquistam a confiança dos moradores.
Diante da complexidade legal que envolve a cobrança de taxas em loteamentos urbanos, sobretudo após o Tema 492 do STF, a contratação de uma assessoria jurídica especializada deve ser vista como um investimento, não como custo. Trata-se de uma proteção essencial para o condomínio, para o síndico e para a tranquilidade dos moradores.
A Costa Santos e Silva Advogados Associados atua de forma consultiva e contenciosa na defesa dos interesses de Associações de Moradores, oferecendo soluções eficazes para recuperação de créditos, elaboração de atos normativos, atuação em assembleias e suporte jurídico completo. Conte com nossa expertise para garantir a regularidade jurídica e a segurança do seu loteamento.
