O que fazer quando um morador está inadimplente?

Por Fernando Bartolomeu Mendonça Costa

O que fazer quando um morador de um condomínio está inadimplente? A inadimplência condominial é um dos desafios mais recorrentes enfrentados por síndicos e administradoras. Quando um ou mais moradores deixam de pagar as cotas mensais, o impacto recai sobre todo o coletivo, afetando o equilíbrio financeiro do condomínio, atrasando pagamentos a fornecedores e prejudicando a manutenção das áreas comuns. Mas afinal, o que pode e deve ser feito quando um condômino está inadimplente? Veja a seguir os passos legais e estratégicos que o síndico pode adotar, sempre com respaldo jurídico. 

1. Comunicação amigável e tentativa de acordo Antes de qualquer medida judicial, recomenda-se o envio de lembretes educados e notificações extrajudiciais. Muitas vezes, o atraso se deve a esquecimentos ou dificuldades pontuais. O síndico ou a administradora pode: 

• Enviar uma carta de cobrança com discriminação da dívida
• Oferecer parcelamento amigável
• Propor um acordo formal com reconhecimento do débito

Dica: Toda comunicação deve ser documentada (e-mail, carta registrada ou protocolo físico). 

2. Cobrança judicial: ação de execução de cotas Desde 2016, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, a cobrança de cotas condominiais ganhou maior eficácia. As dívidas são consideradas títulos executivos extrajudiciais (art. 784, X do CPC), o que permite o ajuizamento de uma ação de execução diretamente contra o inadimplente. Como funciona: 

• O condomínio entra com a ação de execução por meio de advogado
• O juiz dá prazo de 3 dias para o devedor pagar
• Em caso de não pagamento, podem ser feitas:
  • Penhora online (bens, contas bancárias, veículos)
  • Protesto em cartório
  • Inscrição em cadastros de inadimplência (SPC/SERASA)

Importante: A convenção do condomínio e as atas que comprovam os valores aprovados devem ser apresentadas no processo. 

3. O que o condomínio não pode fazer A legislação protege o inadimplente contra sanções que violem sua dignidade. Portanto: 

 O condômino inadimplente não pode ser impedido de: 

• Utilizar áreas comuns essenciais (elevadores, garagem, água)
• Votar em assembleias (salvo se a convenção previr restrição expressa)

 Não é permitido: 

• Divulgar listas públicas de devedores
• Promover constrangimento, exposição ou retaliações pessoais

O uso do bom senso e da legalidade é essencial para evitar conflitos maiores e até indenizações por danos morais. 

4. Assessoria jurídica especializada: um investimento, não um custo Ter o suporte de um escritório especializado em Direito Condominial é fundamental para conduzir a cobrança de forma eficaz, legal e estratégica. O advogado poderá: 

• Analisar a regularidade da convenção e das assembleias
• Auxiliar na negociação com o devedor
• Propor a ação judicial de execução de forma célere
• Representar o condomínio em audiências e recursos

Conclusão A inadimplência não deve ser tratada com omissão nem com agressividade. O caminho ideal envolve: 

• Comunicação transparente
• Tentativa de acordo
• Ação judicial bem fundamentada, quando necessário

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