1. Averbação da Construção no Cartório de Registro de Imóveis Antes de registrar o condomínio propriamente dito, é necessário averbar a construção do edifício na matrícula do terreno.
Documentos necessários:
- Habite-se expedido pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH)
- Certidão de conclusão de obra (caso exigida)
- ART/RRT de execução da obra (assinada e quitada)
- Projeto aprovado com número do alvará
- Matrícula atualizada do imóvel
- Certidão negativa de débitos do INSS (CEI da obra)
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
- CND da Receita Federal e do INSS
Onde levar:
Cartório de Registro de Imóveis competente (1º ao 6º RIs de BH, conforme localização do imóvel)
2. Individualização das Unidades (Instituição do Condomínio) Após a averbação da construção, deve-se solicitar a instituição do condomínio, ou seja, a divisão legal do prédio em unidades autônomas com matrícula própria.
📄 Documentos necessários:
- Requerimento do proprietário/incorporador
- Planta de individualização aprovada
- Quadro de áreas
- Memorial descritivo
- Certidão de Habite-se
- Certidão negativa de débitos
- Memorial de incorporação (se ainda não registrado)
- Instituição do condomínio (documento redigido com base no art. 1.332 do Código Civil)
O cartório criará uma matrícula individual para cada unidade com seus dados privativos e fração ideal.
3. Elaboração e Registro da Convenção de Condomínio Com as unidades já individualizadas, é o momento de formalizar a Convenção de Condomínio.
👥 Quem pode elaborar?
- O incorporador (caso ainda detenha a titularidade das unidades)
- Os condôminos (com aprovação de 2/3 dos titulares registrados)
- Escritório de advocacia especializado em direito condominial
Documentos exigidos:
- Texto da Convenção do Condomínio (com data, assinaturas e reconhecimento de firma)
- Ata da Assembleia que aprovou a convenção
- Lista de presença com identificação dos condôminos
- Matrícula das unidades (comprovando que os signatários são realmente condôminos)
- RG e CPF do(s) signatário(s)
Onde registrar:
Mesmo Cartório de Registro de Imóveis onde está registrada a matrícula do imóvel.
4. Obtenção do CNPJ do Condomínio
Com a convenção assinada e registrada, o condomínio poderá ser formalizado como pessoa jurídica.
🔗 Como fazer:
- Acesse o site da Receita Federal: https://gov.br/receitafederal
- Preencha o DBE (Documento Básico de Entrada)
- Envie os seguintes dados:
- Convenção registrada
- Ata de eleição do síndico
- RG/CPF e comprovante de endereço do síndico
- Endereço do condomínio
Código CNAE: 8111-7/00 (Condomínios prediais)
5. Abertura de Conta Bancária e Contratação de Serviços
Após a emissão do CNPJ, o condomínio pode:
- Abrir conta bancária
- Contratar empresa administradora
- Contratar funcionários (porteiro, faxineiro, etc.)
- Iniciar cobrança de taxas condominiais
6. (Opcional) Registro da Convenção na Prefeitura de BH
- Caso o condomínio deseje emitir nota fiscal ou seja exigido em algum processo, pode haver necessidade de cadastramento como tomador de serviços na Secretaria Municipal de Fazenda.
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
- Em BH, o Habite-se pode ser obtido via protocolo eletrônico junto à Prefeitura pelo sistema da SMARU/PBH.
- O registro da convenção no cartório é essencial para produzir efeitos erga omnes, ou seja, obrigar também terceiros e validar juridicamente as regras.
- O cartório pode exigir adequações formais no texto da convenção antes de registrar (ex: cláusulas obrigatórias do art. 1.334 do CC).
RESUMO DO PROCEDIMENTO
| Etapa | Órgão Responsável |
| 1. Averbação da construção | Cartório de Registro de Imóveis |
| 2. Individualização das unidades | Cartório de Registro de Imóveis |
| 3. Registro da convenção | Cartório de Registro de Imóveis |
| 4. CNPJ | Receita Federal |
| 5. Conta bancária e contratações | Bancos e contabilidade |
| 6. Cadastro fiscal municipal (se necessário) | Prefeitura (SMF-BH) |
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