O que é assembleia irregular e como anulá-la?

Por Fernando Bartolomeu Mendonça Costa

As assembleias condominiais são o principal instrumento de deliberação coletiva em um condomínio. É nelas que se tomam decisões importantes sobre obras, orçamentos, eleição de síndico, aprovação de contas, entre outros temas essenciais para a vida em comum. No entanto, quando esses encontros não seguem as regras previstas na legislação ou na convenção do condomínio, podem ser considerados irregulares — e, em certos casos, anuláveis judicialmente. Neste artigo, explicamos o que caracteriza uma assembleia irregular e como proceder para anular seus efeitos, garantindo a legalidade e a segurança jurídica nas decisões condominiais. 

O que caracteriza uma assembleia irregular? Uma assembleia é considerada irregular quando descumpre regras formais ou legais. Isso pode acontecer por diversos motivos, entre os quais destacamos: 

1. Falta de convocação adequada 

• Todos os condôminos devem ser devidamente convocados com antecedência mínima, conforme prazo previsto na convenção.
• A convocação deve conter a ordem do dia clara e objetiva.
• Se alguém foi excluído da convocação, a assembleia pode ser questionada.

 2. Presença e votação de pessoas não autorizadas 

• Apenas proprietários (ou seus procuradores legais) podem votar.
• Inquilinos, visitantes ou inadimplentes podem ser impedidos de votar, dependendo da pauta e da convenção.

 3. Quórum insuficiente para determinadas decisões 

• Algumas deliberações exigem quórum qualificado (por exemplo, 2/3 ou unanimidade).
• Se uma decisão é tomada com quórum inferior ao exigido, pode ser anulada.

 4. Assuntos fora da ordem do dia 

• Só podem ser votados temas previstos no edital de convocação.
• Assuntos “de última hora” não podem gerar deliberações válidas, exceto se houver previsão ou anuência unânime dos presentes.

 5. Irregularidade na condução da assembleia 

• Fraude, coação, manipulação de votos ou impedimento de manifestação dos condôminos são práticas abusivas.
• A assembleia deve ser conduzida de forma democrática, respeitosa e transparente.

Como anular uma assembleia irregular? Se uma assembleia condominial apresenta irregularidades, os condôminos prejudicados podem buscar a anulação judicial da reunião ou das decisões específicas tomadas nela. 

Etapas do processo:1. Tentar resolver internamente 

• É recomendável primeiro buscar a resolução amigável, por meio de uma nova assembleia ou mediação.
• Registre tudo por escrito: notificações, abaixo-assinados, ou protestos formais em ata.

 2. Consultar um advogado especializado 

• Um advogado pode avaliar se há base legal para ação judicial e reunir as provas necessárias.

 3. Ação judicial de anulação de assembleia 

• A ação deve ser proposta no prazo de até 120 dias, contados da data da assembleia ou da ciência da deliberação.
• Deve demonstrar o vício ocorrido e o prejuízo causado.
• O juiz poderá suspender os efeitos da deliberação até o julgamento final.

Jurisprudência favorável A Justiça brasileira tem reconhecido com frequência a nulidade de assembleias realizadas sem quórum, sem convocação válida ou com violação ao direito de voz e voto dos condôminos. Isso reforça a importância de seguir rigorosamente as normas da convenção e do Código Civil. 

Conclusão A legalidade das assembleias condominiais é essencial para a gestão transparente e justa dos empreendimentos. Quando ocorrem de forma irregular, além de violar direitos, podem gerar prejuízos financeiros e conflitos entre os moradores. Nesses casos, a anulação judicial é um instrumento legítimo para restaurar a ordem e a legalidade. Se você participou de uma assembleia que desrespeitou seus direitos ou se é síndico e deseja prevenir riscos legais, entre em contato com nossa equipe. 

O escritório Costa Santos e Silva Advogados Associados possui equipe preparada para oferecer assessoria jurídica especializada em Direito Condominial e está pronto para te orientar em todas as etapas. 

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